近期，我代理了一起房屋租赁合同纠纷案件。当事人 X公司 作为出租方，起诉承租方 W公司 追讨拖欠的租金、管理费、水电费及违约金，并主张没收全部保证金。案件历经本诉与反诉，法院最终判决：W公司支付租金、管理费及水电费，但X公司需退还全部保证金95万余元，违约金不予支持。

今天，我想通过这个案例，和大家聊聊：出租方追讨租金时，哪些行为会让自己“反噬”？保证金在什么情况下必须退还？违约金为何不被支持？律师如何帮出租方守住核心利益？

一、案件背景：承租方拖欠租金，出租方起诉追讨

2022年2月，X公司与W公司签订《补充租赁合同》，将广州市天河区某园区物业出租给W公司用于经营餐饮，计租面积约1327平方米，租期至2026年11月。

合同约定：

• 月租金约20万元，月管理费51753元；

• 保证金合计955440元（租赁保证金601131元+管理费保证金155259元+水电保证金132700元+装修保证金66350元）；

• 免租期2022年2月20日至6月7日，减免租金总额712292.53元；

• 逾期付款按日3‰支付违约金；

• 承租方违约的，出租方有权没收保证金。

W公司自2022年7月起开始拖欠租金、管理费。X公司多次催收未果，于2022年11月发出律师函解除合同，并起诉要求：

1. 支付拖欠租金156万余元及违约金；

2. 支付管理费41万余元及违约金；

3. 支付水电费、网络费及违约金；

4. 赔偿免租期租金损失71万余元；

5. 保证金955440元归X公司所有；

6. 股东Y公司在未出资范围内承担补充清偿责任。

W公司则提起反诉，主张：

1. 涉案物业无规划许可证，合同无效；

2. X公司应退还全部保证金及超额支付的租金、管理费；

3. X公司拒不配合提供报建材料，导致其无法办理营业执照。

二、办案策略：守住“合同有效”底线，聚焦欠租追讨

作为X公司的代理律师，我面临的核心挑战是：W公司以“违建”为由主张合同无效，企图全盘推翻合同效力。 一旦合同被认定无效，保证金条款、违约金条款均随之无效，X公司将陷入被动。

策略一：坐实“合同有效”——涉案物业已取得权属登记

W公司提交了广州市规划和自然资源局的《政府信息公开申请答复书》，主张涉案物业无建设工程规划许可证。

我的论证：

1. 涉案物业已取得穗房地证字第205459号房地产证，权属来源为1958年至1993年新建，属于历史遗留的合法建筑；

2. 法院向规划局发函查询，虽查无规划许可证，但涉案物业已进行权属登记，不属于违法或违章建筑；

3. 合同明确约定W公司“已知悉该物业的现状”“自行负责办理相关证照”，W公司对物业状况充分了解。

法院采纳了我方观点，认定合同合法有效。

策略二：逐项核对欠费——租金、管理费、水电费有据可查

W公司主张：其仅实际使用二楼314平方米，三楼、四楼系违建未使用，租金应按实际使用面积计算。

我的论证：

1. 合同约定的1327平方米是计租面积，包含建筑面积及公摊面积，W公司签约时已明确知悉并同意；

2. W公司接收物业后进行了装修并使用，直至2022年10月才提出面积异议，有悖诚信原则；

3. 租金、管理费标准应按合同约定计算。

法院采纳了我方观点，认定W公司应按合同约定的计租面积支付租金和管理费。

策略三：应对“断电”抗辩——承认瑕疵，但主张不影响欠费事实

W公司主张：X公司于2022年12月断电，导致其无法经营，故不应支付断电后的租金。

我的应对：

1. 断电竞业是事实，但断电不等于合同解除，W公司仍占用物业至2023年2月；

2. 断电期间可按一定比例减免租金，但不能免除全部租金；

3. 保证金应依据合同约定没收。

法院最终认定：X公司断电行为“明显不当”，对合同解除存在过错，断电后至合同解除期间的租金按30%计算，保证金应退还。

三、判决结果：租金要回大部分，保证金需退还，违约金不支持

最终结果：W公司需支付租金、管理费、水电费等共计152万余元；X公司需退还保证金95万余元。两相抵扣后，X公司实际收回约57万元，但保证金没收和违约金的主张全部落空。

四、办案心得：出租方追讨租金的“三个风险点”

1. 断水断电是“双刃剑”——可能构成出租方过错

本案中，X公司为催收欠租对物业断电，法院认定该行为“明显不当”，直接导致：

• 断电后至合同解除期间的租金按30%计算（而非全额）；

• 保证金需退还（因双方均有过错）；

• 违约金不予支持（因出租方也有过错）。

律师提示：出租方催收欠租时，断水断电需谨慎。即使合同约定“有权停水停电”，司法实践中仍可能被认定为不当行为，导致出租方承担过错责任。

2. 保证金不是“想没收就能没收”——需以对方根本违约为前提

合同虽约定“承租方违约的，保证金不予退还”，但法院认为：双方对合同解除均有过错，过错相当，故保证金应退还。

律师提示：保证金能否没收，取决于违约程度和双方过错比例。如果出租方自身也有过错（如断电、未及时止损），保证金没收的主张很可能不被支持。

3. 违约金“约定容易，支持难”——疫情、双方过错都是减损因素

本案中，合同约定按日3‰计算违约金（年化超过100%），但法院最终一分未支持，理由是：

• 疫情对承租方经营造成不利影响；

• 出租方自身存在断电、未及时止损等过错。

律师提示：违约金条款虽有约定，但法院会综合实际损失、过错程度、疫情因素等酌情调整。出租方不应将违约金视为“必然可得”的收益。

五、给出租方的实用建议

1. 催收欠租要“留痕”，但不要“断水断电”

书面催告、律师函、对账单，都是合法有效的催收手段。断水断电虽能施压，但可能构成违约，导致自身承担过错责任。

2. 及时止损，避免损失扩大

承租方拖欠租金且已撤场的，出租方应及时收回物业、另行出租，避免损失扩大。本案中，X公司未及时收回物业，法院认定其“亦有过错”。

3. 保证金条款要“精细化”

约定保证金没收条件时，应明确“何种违约情形下保证金不予退还”，并保留部分退还、部分没收的弹性空间，避免“一刀切”条款被法院认定为无效或调整。

4. 违约金标准要“合理”

日3‰的违约金（年化超100%）明显过高，法院大概率会调低甚至不支持。建议约定LPR上浮一定比例的违约金标准，更易获得法院支持。

六、结语

本案中，X公司作为出租方，虽然最终追回了大部分欠租，但因断电、未及时止损等自身过错，付出了保证金退还、违约金落空的代价。

这提醒每一位出租方：追讨欠租时，既要“理直气壮”，也要“依法依约” 。断水断电、拖延止损等“非常手段”，可能让自己从“原告”变成“过错方”，最终得不偿失。

我是广州梁广宙律师。如果您正面临房屋租赁纠纷或合同纠纷，欢迎与我沟通。